Cum analizăm modificările aduse de OUG 38/2025 pentru modificarea și completarea Legii nr. 165/2013 privind despăgubirile pentru proprietățile confiscate de regimul comunist?
Cum analizăm modificările aduse de OUG 38/2025 pentru modificarea și completarea Legii nr. 165/2013 privind despăgubirile pentru proprietățile confiscate de regimul comunist?
În România comunistă zeci și poate sute de mii de familie au fost deposedate de locuințe sau proprietăți prin diverse acte normative de naționalizare, care au transferat dreptul de proprietate, fără nicio despăgubire, către Republica Socialistă Română. Între 240.000 și 600.000 de locuințe au fost afectate de legea naționalizării, conform Societății Academice din România. După Revoluția din 1989, statul român a încercat să construiască un cadru legal pentru retrocedare sau despăgubirea foștilor proprietari, prin mai multe legi adoptate în cei 35 de ani post-comuniști.
De multe ori, legile au fost contestate atât intern, cât și extern, iar sute de mii de oameni au intrat într-un proces anevoios pentru recuperarea proprietății sau o despăgubire corectă, însă un proces fără un orizont real de soluționare. În lipsa unor statistici actualizate, la nivelul anului 2008, SAR (Societatea Academică din România) estima că peste 90% dintre cei afectați nu primiseră nicio formă reală de reparare – din cele peste 200.000 de notificări depuse pentru despăgubiri, doar 3.620 primiseră bani sau acțiuni la Fondul Proprietatea și 15.734 fuseseră restituite fizic.
Procesul de restituire a fost modificat din nou în februarie 2025, atunci când Curtea Constituțională a constatat că anumite prevederi din Legea 165/2013 (adoptată la presiunile Curții Europene pentru Drepturile Omului – CEDO) erau neconstituționale – în special metoda de calcul bazată pe „caracteristicile tehnice ale imobilului și categoria de folosință la data preluării”, care nu mai era relevantă în contextul actual. OUG nr 38/2025 vine redefinească cadrul legal și să deblocheze procesul de restituire conform analizei pe care o prezentăm detaliat în continuare.
Contextul adoptării OUG 38/2025
În data de 18 februarie 2025, fiind învestită cu realizarea unui control de legalitate asupra dispozițiilor art. 21 alin. (6)* din Legea nr. 165/2013 privind măsurile pentru finalizarea procesului de restituire, în natură sau prin echivalent, prin Decizia nr. 43/2025, Curtea Constituțională se pronunță în sensul în care admite excepția de neconstituționalitate, constatând că sintagma „în considerarea caracteristicilor tehnice ale imobilului și a categoriei de folosință la data preluării acestuia”, este neconstituțională. (Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 606/27.VI.2025)
Odată cu pronunțarea acestei Decizii, Curtea face trimitere și la Hotărârea din data de 8 noiembrie 2022 pronunțată de Curtea Europeană a Drepturilor Omului în cauza Văleanu și alții împotriva României, prin care instanța europeană a reținut faptul că „autoritățile nu s-au asigurat că despăgubirile acordate sunt în mod rezonabil legate de valoarea reală a imobilelor”, sugerând astfel adoptarea unor măsuri legislative suplimentare adecvate.
Astfel, în vederea alinierii legislației cu jurisprudența europeană în materie, dar și cu Decizia de neconstituționalitate, Guvernul a adoptat, la data de 8 august 2025, Ordonanța nr. 38/2025, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 746/8.VIII.2025, prin care se aduc modificări Legii nr. 165/2013.
Cadru legal: modificările aduse de OUG 38/2025 Legii 165/2013
Modificări aduse art. 1:
Articolul 1 este modificat cu patru noi aliniate. Un element de noutate introdus îl reprezintă sintagma „spor de valoare al imobilului”, respectiv diferența valorică dintre valoarea actuală și cea de la preluarea de către stat a imobilului, ce va trebui achitată către ANRP (Autoritatea Națională pentru Restituirea Proprietăților) de către persoana îndreptățită în cazul unei restituiri în natură.
Astfel, mecanismul adoptat este următorul: se calculează sporul de valoare, se verifică dacă acesta depășește 50% din valoarea imobilului de la data preluării, se achită către ANRP această valoare, urmând ca bunul:
- să fie predat în natură dacă această valoare nu depășește 50%;
- să fie compensat sub formă de despăgubiri, în cazul în care se depășește procentul de 50%. În acest din urmă caz, nu se mai achită sporul de valoare.
Modificările aduse art. 21 alin (6)
În reglementarea anterioară, criteriul de evaluare a bunului îl reprezentau „caracteristicile tehnice ale imobilului și a categoriei de folosință la data preluării bunului.” Însă, odată cu declararea ca fiind neconstituțională a acestei sintagme, evaluarea bunului se face „prin raportare la zona și categoria de imobil din localitatea respectivă și cu aplicarea criteriilor prevăzute în anexa care face parte integrantă din prezenta lege.”
Cu alte cuvinte, reperul în identificarea valorică a bunului este condiția acestuia din prezent, în cazul în care el mai există cu aplicarea condiționărilor din anexa actului legal.
Modificările aduse art. 31
Față de dispozițiile art. 24 alin. (2), care prevăd acordarea de puncte compensatorii doar în ipoteza tranzacționării dreptului de proprietate asupra imobilului, noua ipoteză prevăzută la art. 31 introduce și posibilitatea vânzării directe a deciziei de compensare, permițând dobânditorului acesteia să beneficieze de un număr de puncte egal cu prețul plătit plus 15% din diferența până la valoarea totală a punctelor.
De asemenea, crește perioada pentru emiterea titlurilor de plată – conform modificărilor, titlurile de plată vor putea fi emise în decursul a 7 ani consecutivi, față de reglementarea anterioară, care prevedea o perioadă de 5 ani. Practic plata despăgubirilor nu se mai realizează în 5 ani ci în 7 ani.
Se introduce opțiunea de valorificare rapidă a punctelor – Titularii de puncte pot opta pentru valorificarea într-o singură tranșă (40% din valoarea punctelor) în locul plăților în tranșe anuale egale, ce se întind pe parcursul celor 7 ani. În acest caz vor renunța la restul despăgubirilor în schimbul primirii imediate a procentului de 40%.
Actualizarea cu rata indicelui de inflație – Tranșele 6 și 7 vor fi indexate cu indicele prețurilor de consum pentru mărfuri nealimentare, iar diferența actualizată va fi inclusă în ultima plată.
Toate aceste modificări intră imediat în aplicare, conform dispozițiilor tranzitorii. De exemplu, dacă la momentul intrării în vigoare, vă aflați în etapa de valorificare a punctelor, numărul tranșelor rămase de achitat se recalculează astfel încât numărul total să fie de șapte, incluzând și tranșele emise deja.
Ce trebuie să știi dacă ești un fost proprietar sau în proces de despăgubire?
Dacă te afli într-un proces de recuperare a unei proprietăți confiscate, iată ce trebuie să știi:
#1: Se modifică metoda de calcul a despăgubirilor, conform recomandărilor CEDO, ținând cont de localizare, stare și regim juridic actual, indiferent de destinația inițială a imobilului în momentul despăgubirii
#2: Poți alege între două opțiuni de plată pentru despăgubirea definită: a) șapte tranșe anuale egale sau b) plată unică de 40% din valoare, cu renunțarea la eșalonare
#3: În măsura în care este posibilă restituirea în natură a unui imobil, dacă sporul de valoare este mai mic sau egal cu 50%, unde sporul de valoare este diferența între valoarea actuală și cea ipotetică la preluare. În acest caz trebuie să suporți contravaloarea îmbunătățirilor aduse. Dacă sporul este mai mare de 50% poți primi doar despăgubiri.
#4: Se limitează profitul pe care îl pot obține cumpărătorii de puncte litigioase
Pentru cei care se află în procedura de despăgubire, OUG 38/2025 reguli noi de urmat. În acest context, beneficiarii trebuie să își cunoască drepturile, să analizeze variantele puse la dispoziție și să decidă care dintre ele se potrivește cel mai bine situației lor.
Note
*Evaluarea imobilelor pentru care se acordă despăgubiri se exprimă în puncte și se face prin aplicarea grilei notariale valabile pentru anul precedent emiterii deciziei de către Comisia Națională, în considerarea caracteristicilor tehnice ale imobilului ș a categoriei de folosință la data preluării acestuia. Un punct are valoarea de un leu.
Autor: Elena Neatu
Foto: Unsplash.com