Ce schimbări aduce decizia CCR 208/2025 pentru sectorul imobiliar?

Ce schimbări aduce decizia CCR 208/2025 pentru sectorul imobiliar?

În ultimii ani, numeroase proiecte imobiliare din București au fost blocate sau întârziate semnificativ din cauza anulării Planurilor Urbanistice Zonale (PUZ) de către Primăria Generală a Municipiului București, chiar și după ce construcțiile începuseră sau fuseseră deja autorizate. În multe cazuri, companiile care activează în domeniul dezvoltării imobiliare și-au demarat proiectele în baza PUZ-urilor aprobate în Consiliile Locale ale primăriilor de sector. Decizia PMB a însemnat blocarea activității de construcție și nerespectarea termenelor contractuale specifice unor astfel de proiecte.

Pentru aceste companii o astfel de incertitudine juridică este un risc semnificativ. Procedurile de autorizare care durează luni sau chiar ani pot fi anulate brusc, în lipsa unor criterii clare și stabile. În acest context, orice decizie care aduce clarificări în privința stabilității actelor administrative și a protejării investițiilor devine esențială pentru menținerea încrederii în piață.

Recent, Curtea Constituțională a abordat direct acest subiect în cadrul ședinței din data de 9 aprilie 2025. Gabriela Moise, Senior Associate PSBH, analizează din perspectivă juridică ce impact are decizia CCR, pe cine și cum afectează din domeniul imobiliar, dar și la nivel de autorități locale. 

Decizia: Comunicatul de presă CCR din 9.04.2025 

În cadrul controlului de constituționalitate a posteriori, Curtea Constituțională a decis:

Cu majoritate de voturi, a admis excepția de neconstituționalitate și a constatat că dispozițiile art. 23 din Legea contenciosului administrativ nr.554/2004, în interpretarea dată prin Decizia nr.10 din 11 mai 2015, pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție – Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, sunt neconstituționale.

În esență, Curtea a reținut că a da eficiență de plano hotărârii judecătorești prin care s-a anulat un act administrativ normativ în privința actelor administrative individuale emise în temeiul acestuia care, la data publicării hotărârii judecătorești de anulare, sunt contestate în cauze aflate în curs de soluționare pe rolul instanțelor judecătorești, afectează securitatea juridică a beneficiarilor actului administrativ individual emis în aplicarea actului administrativ normativ anulat.

Excepția de neconstituționalitate a fost formulată de Avocatul Poporului în cadrul dosarului nr. 3285D/2023, iar Decizia de admitere a excepției de neconstituționalitate nr. 208/09.04.2025 este încă în curs de redactare.

Cadru legal

Potrivit dispozițiilor art. 23 din Legea contenciosului administrativ nr.554/2004: Hotărârile judecătorești definitive și irevocabile prin care s-a anulat în tot sau în parte un act administrativ cu caracter normativ sunt general obligatorii și au putere numai pentru viitor.

Potrivit Deciziei ICCJ nr. 10/11.05.2015 pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, publicată în Monitorul Oficial nr. 458 din 25 iunie 2015 s-a stabilit că: Dispozițiile art. 23 din Legea contenciosului administrativ nr. 554/2004, cu modificările și completările ulterioare, se interpretează în sensul că hotărârea judecătorească irevocabilă/definitivă prin care s-a anulat în tot sau în parte un act administrativ cu caracter normativ produce efecte și în privința actelor administrative individuale emise în temeiul acestuia care, la data publicării hotărârii judecătorești de anulare, sunt contestate în cauze aflate în curs de soluționare pe rolul instanțelor judecătorești.

Potrivit dispozițiilor art. 521 alin. (4) raportate la dispozițiile art. 518 din Codul de procedură civilă, Decizia pentru dezlegarea unor chestiuni de drept își încetează aplicabilitatea la data modificării, abrogării sau constatării neconstituționalității dispoziției legale care a făcut obiectul interpretării. 

Criticile de neconstituționalitate

Potrivit Avocatului Poporului, art. 23 alin. (1) din Legea 554/2004, în interpretarea dată de ICCJ prin Decizia nr. 10/2015, încalcă principiile previzibilității actelor juridice și securității juridice, principiul neretroactivității legii, dreptul la un proces echitabil și dreptul de proprietate.

În cuprinsul motivării excepției se fac referiri extinse la situația anulării planurilor urbanistice zonale (PUZ) și impactul hotărârii judecătorești de anulare a acestor acte administrative normative în privința litigiilor pendinte având ca obiect anularea autorizațiilor de construire emise în temeiul PUZ anulate, arătându-se că, în temeiul interpretării date de ICCJ prin Decizia nr. 10/2015, soarta litigiilor de anulare a autorizațiilor de construire este prestabilită, în urma anulării PUZ, ceea ce conduce la periclitarea securității raporturilor juridice și înfrângerea principiului aplicării numai pentru viitor a efectelor hotărârii de anulare a unui act administrativ normativ.

Care este impactul deciziei în domeniul imobiliar?

În lumina dispozițiilor recentei Decizii CCR și, sub rezerva elementelor de noutate ce ar urma să reiasă din motivarea acesteia, se preconizează o schimbare fundamentală a configurației litigiilor din domeniul urbanismului. Iată care sunt cele doua elemente cheie care pot reconfigura litigiile din domeniu. 

#1: Anularea PUZ nu atrage direct anularea autorizației de construire

Obținerea de partea interesată a unei hotărâri judecătorești de anulare a PUZ nu atrage, în mod direct, anularea autorizației de construire emisă în baza PUZ anulat, fiind necesar ca în litigiul pendinte având ca obiect anularea autorizației de construire reclamantul să supună analizei instanței de judecată motive de nelegalitate intrinseci ale autorizației de construire, altele decât anularea PUZ în baza căruia a fost emisă cea dintâi;

#2: Ridicarea/continuarea construcției nu poate fi împiedicată fără depunerea unor diligențe suplimentare 

Pentru a asigura deplinătatea efectelor unui litigiu de anulare a PUZ (al cărui scop îl reprezintă în realitate împiedicarea edificării construcției) partea interesată va trebui să depună diligențe suplimentare în sensul formulării unei cereri de suspendare a efectelor hotărârii de consiliu local de aprobare a PUZ, în condițiile art. 14 din Legea 554/2004 și a obținerii unei hotărâri judecătorești de suspendare înainte de emiterea autorizației de construire.

Legal Insights

Recenta decizie CCR răspunde unui fenomen social și restabilește un echilibru între interesele publice și cele private. În plus, se recunoaște protecția cuvenită investiției considerabile realizate de antreprenori pentru obținerea autorizației de construire și edificarea construcției. 

Pentru antreprenorii din domeniul imobiliar reprezintă un semn de certitudine juridică și o cale clare de abordare a litigiilor existente ținând cont atât de interesul social, cât și de cel economic. 

De asemenea, consecințele acestei decizii CCR ar trebui să se reflecte inclusiv la nivelul autorităților publice locale cu competențe în domeniul urbanismului, în ceea ce privește emiterea actelor administrative normative și individuale cu stricta respectare a normelor de drept aplicabile.

În egală măsură, instanțele judecătorești urmează să realizeze echilibrarea dintre recunoașterea efectelor obligatorii al deciziei CCR în discuție, pe de-o parte, și recunoașterea cererii de anulare a PUZ ca având totuși un caracter efectiv și eficient, pe de altă parte, întrucât calea de atac împotriva hotărârii de aprobare a PUZ nu poate fi lipsită de eficiență juridică.

___

Foto: TVR, freepik.com

Autor: Gabriela Moise